Layseca Asociados ganó recientemente la licitación del Banco de la Nación para la tasación de 341 inmuebles distribuidos a nivel nacional. Este blog no es solo el anuncio de ese resultado. Es la explicación detallada de qué se necesita para ejecutar un encargo de esa escala sin comprometer la calidad técnica de ningún informe ni incumplir los plazos establecidos.

Si eres responsable de activos en una empresa o entidad que maneja un portafolio inmobiliario significativo, lo que describimos aquí es exactamente lo que deberías exigirle a cualquier empresa tasadora antes de contratarla.

POR QUÉ LA TASACIÓN MASIVA ES UN PROBLEMA DIFERENTE A LA TASACIÓN INDIVIDUAL

Valorizar un inmueble de forma aislada es un proceso relativamente controlable. Un perito, una visita de campo, un informe. Los estándares están claros, el alcance es acotado y la responsabilidad es directa.

Valorizar 341 inmuebles en simultáneo, distribuidos en múltiples ciudades y regiones del país, es un problema de naturaleza completamente distinta. No es hacer lo mismo trescientas veces. Es gestionar una operación con decenas de variables que pueden salir mal al mismo tiempo en lugares que están a horas de distancia entre sí.

Los riesgos específicos de una tasación masiva son estos:

Inconsistencia técnica entre peritos. Cuando intervienen múltiples profesionales, cada uno con su propia formación y criterios, los informes pueden divergir en metodología, en nivel de detalle y en los supuestos utilizados para la valorización. Para una entidad bancaria que necesita comparar activos entre sí o consolidar valores para su balance, esa inconsistencia es un problema grave.

Fallas logísticas en zonas alejadas. Tener un perito en Lima no significa tener capacidad de respuesta en Puno, Loreto o Tumbes. La presencia geográfica y la capacidad de despliegue simultáneo son cosas distintas, y la diferencia se nota cuando hay que coordinar visitas de campo en múltiples regiones dentro de un plazo común.

Informes que no resisten auditoría. Las entidades del Estado y los grandes corporativos no solo necesitan un número de valorización. Necesitan un informe que pueda ser revisado por auditores internos, por la contraloría o por entes reguladores sin que aparezcan observaciones técnicas ni vacíos normativos. Un informe que no resiste ese escrutinio es un informe que no sirve, independientemente de cuánto costó producirlo.

Estos tres riesgos son los que una empresa tasadora debe resolver antes de comprometerse con un encargo de esta escala. Y son exactamente los tres problemas que Layseca Asociados abordó de forma sistemática en el proceso con el Banco de la Nación.

TIP 1: HOMOLOGACIÓN DE CRITERIOS ANTES DE TOCAR EL PRIMER INMUEBLE

El error más común en tasaciones masivas no ocurre en el campo. Ocurre antes, cuando los equipos salen a trabajar sin un protocolo unificado de criterios técnicos.

Homologar criterios significa que todos los peritos que intervienen en el encargo, ya estén en Lima o en cualquier ciudad del interior del país, utilizan exactamente los mismos parámetros para inspeccionar, documentar y valorizar cada activo. El mismo nivel de detalle en la descripción física del inmueble. Los mismos métodos de valorización según el tipo de activo. Los mismos criterios para determinar el estado de conservación, la depreciación y los factores de ajuste de mercado.

En Layseca Asociados, esta homologación no es una práctica interna informal. Está respaldada por nuestra condición de empresa homologada por Hodelpe, la entidad que agrupa y certifica a los peritos tasadores en el Perú bajo estándares internacionales. Esa certificación implica que nuestros procesos de tasación están alineados con la norma ISO 9001 de gestión de calidad, lo que garantiza que el sistema de trabajo está documentado, auditado y es consistente independientemente de quién lo ejecute.

¿Qué significa ISO 9001 en la práctica para una tasación?

Significa que existe un procedimiento documentado para cada etapa del proceso: la visita de campo, la recopilación de información de mercado, la aplicación del método de valorización, la redacción del informe y la revisión técnica antes de la entrega. Significa que hay controles de calidad definidos que se aplican a cada informe antes de que salga. Y significa que si algo sale mal, hay trazabilidad suficiente para identificar dónde ocurrió el error y cómo corregirlo.

Para el Banco de la Nación, esto fue determinante. Una entidad que maneja una cartera de cientos de inmuebles en todo el país necesita saber que el informe del activo en Arequipa y el del activo en Iquitos fueron producidos con el mismo rigor y pueden compararse entre sí con confianza. La homologación de criterios es lo que hace posible esa comparabilidad.

TIP 2: LOGÍSTICA CON COBERTURA REAL, NO SOLO PRESENCIA NOMINAL

Muchas empresas tasadoras afirman tener cobertura nacional. Lo que en realidad tienen es una lista de peritos freelance en distintas ciudades a quienes pueden contactar cuando surge un encargo. Eso no es cobertura operativa. Es un directorio de contactos.

La diferencia entre tener un contacto en una ciudad y tener capacidad de despliegue real en esa ciudad se hace evidente cuando hay que coordinar visitas de campo en múltiples ubicaciones dentro de un plazo común y con estándares uniformes.

Para el encargo del Banco de la Nación, la logística implicó coordinar inspecciones en simultáneo en distintas regiones del país, con equipos que no solo conocían la zona sino que estaban entrenados en los protocolos específicos del encargo y podían entregar documentación de campo en los formatos requeridos por el sistema de gestión de calidad del proyecto.

Esto requiere tres cosas que no se improvisan:

Una red de peritos con capacidad técnica verificada en cada zona, no solo disponibilidad geográfica. Un sistema de coordinación que permita hacer seguimiento en tiempo real del avance de las visitas de campo y detectar cuellos de botella antes de que afecten el plazo general. Y un protocolo de comunicación claro entre el equipo de campo y el equipo de revisión técnica en oficina central, para que las observaciones se resuelvan sin detener el flujo de producción de informes.

La logística en un encargo de esta escala no es un detalle operativo. Es una ventaja competitiva. Las empresas que la tienen ejecutan. Las que no la tienen prometen y luego piden prórrogas.

TIP 3: SUSTENTO NORMATIVO RIGUROSO DESDE EL PRIMER INFORME

Para una entidad como el Banco de la Nación, el informe de tasación no es un documento interno de consulta. Es un instrumento que puede ser revisado por la Contraloría General de la República, por auditores externos, por el regulador bancario y eventualmente por instancias judiciales si algún activo entra en un proceso legal.

Eso significa que cada informe debe ser técnicamente impecable desde el momento en que se entrega, no después de una ronda de observaciones. Y técnicamente impecable en este contexto tiene un significado preciso: el informe debe citar correctamente las normas que respaldan la metodología utilizada, debe documentar las fuentes de información de mercado empleadas para la comparación, debe justificar los factores de ajuste aplicados y debe presentar los resultados de forma que cualquier profesional del sector pueda seguir el razonamiento y verificar las conclusiones.

En el contexto peruano, las tasaciones para entidades financieras y del Estado deben cumplir con el Reglamento de Tasaciones del Perú y con las normativas específicas que el sistema financiero ha adoptado para la valorización de garantías. Para el Banco de la Nación, hay capas adicionales de exigencia vinculadas a la naturaleza pública de la entidad y a los procesos de control gubernamental que aplican a sus operaciones.

La experiencia de Layseca Asociados trabajando con entidades financieras y corporativas de gran escala significa que nuestros equipos conocen esas capas de exigencia antes de comenzar el trabajo, no mientras lo están ejecutando. Eso reduce sustancialmente el riesgo de observaciones técnicas que obliguen a rehacer informes o a justificar metodologías en medio de una auditoría.

LO QUE EL RESULTADO FINAL VALIDA

Al cierre del encargo con el Banco de la Nación, los 341 informes de valorización fueron entregados dentro de los plazos comprometidos y con el nivel de detalle técnico requerido por la entidad.

Ese resultado no es producto de trabajar más rápido ni de contratar más peritos de forma improvisada. Es el resultado de tener un sistema de trabajo diseñado para escalar sin perder consistencia. La homologación de criterios garantizó que todos los informes son comparables entre sí. La logística con cobertura real garantizó que los plazos se cumplieron independientemente de la ubicación de cada activo. Y el sustento normativo riguroso garantizó que ningún informe tiene vulnerabilidades técnicas que puedan generar problemas en una revisión posterior.

Para el Banco de la Nación, contratar a Layseca Asociados no fue solo contratar tasaciones. Fue contratar certeza sobre un proceso crítico para la gestión de su cartera de activos.

QUÉ DEBERÍA EXIGIR UNA EMPRESA O ENTIDAD ANTES DE CONTRATAR UNA TASACIÓN MASIVA

Si tu organización está evaluando la valorización de un portafolio de inmuebles, ya sea para actualizar valores en balance, para respaldar operaciones de crédito, para una fusión o adquisición, o para cumplir con requisitos regulatorios, hay cuatro preguntas que deberías hacerle a cualquier empresa tasadora antes de firmar:

Primera: ¿Tienen certificación de calidad que respalde la consistencia de sus procesos? No alcanza con tener peritos experimentados. El sistema de trabajo tiene que estar documentado y auditado.

Segunda: ¿Tienen capacidad de despliegue simultáneo en las zonas donde están sus activos, o dependen de contactos informales en provincia? La diferencia entre las dos respuestas es la diferencia entre cumplir el plazo y pedir una prórroga.

Tercera: ¿Sus informes han sido revisados por auditores o reguladores? El historial de trabajo con entidades sometidas a escrutinio externo es la mejor prueba de que los informes resisten ese nivel de revisión.

Cuarta: ¿Pueden mostrar un caso de encargo de escala similar al tuyo? La capacidad de gestionar volumen no se declara, se demuestra.

En Layseca Asociados contamos con la experiencia, la certificación y la infraestructura para gestionar valorización de activos a cualquier escala, con los estándares que entidades financieras, corporativos y organismos del Estado requieren. Si tu organización necesita tasar un portafolio de inmuebles con garantías de consistencia técnica y cumplimiento de plazos, encuéntranos en layseca.com.

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