El Perú registraba en 2007 un Déficit habitacional cuantitativo tradicional (hogares no propietarios) de 353,943 hogares (19.02% de los hogares del país), concentrándose principalmente en Lima Metropolitana con 153,142 hogares (43.27% del total).
Esta situación se acrecienta cada año pues la formación de nuevos hogares a nivel nacional se calcula en 142,327 hogares anualmente. Para enfrentar este déficit y eliminarlo, necesitaríamos construir y vender alrededor de 175 mil nuevas viviendas anuales los próximos 10 años, cifra muy por debajo de las 37 mil viviendas que se venden actualmente en el país.
Frente a este reto, la actual política nacional de vivienda se soporta principalmente en programas de apoyo al acceso a la propiedad privada de vivienda vía los programas de subsidio económico como son TECHO PROPIO y NUEVO CREDITO MIVIVIENDA del Fondo MIVIVIENDA; un programa que acerca a los desarrolladores inmobiliarios privados, suelo estatal con vocación urbana vía concurso público, condicionando el desarrollo futuro a cuotas de vivienda social.
Tacna es un área urbana continua y poco densa del sur del país, que se extiende sobre más de 1500 Ha al sur y norte del río Caplina y albergando a 324 mil habitantes; mayoritariamente de los NSE D y C (37.2% y 32.8% respectivamente).
El perfil urbano de la ciudad viene ganando altura a raíz de la incorporación de un parque residencial de vivienda multifamiliar dirigido a satisfacer la demanda existente, situación favorecida por el mejor comportamiento de la economía nacional, la conformación de nuevos hogares y la implementación de políticas nacionales de apoyo al acceso a la propiedad privada de vivienda.
Las actividades de comercio y servicios relacionadas al turismo son las actividades de mayor contribución al PBI del conglomerado, las mismas que se concentran en el centro de la ciudad. La tasa de empleo ha ido en ascenso en los últimos años, registrando una tasa de desempleo de sólo el 3.2% de la PEA; sin embargo, los niveles de informalidad se mantienen cerca al promedio nacional (7 de cada 10 empleos son informales).
Según nuestro levantamiento de la oferta inmobiliaria total del conglomerado (ejecutado a modo de cliente oculto), el mercado inmobiliario local al 2T2018 lo constituían nueve (09) proyectos activos:
- Una oferta inmediata de tres (03) proyectos de habilitación urbana (LOS PINOS, EL OLIVAR y LA PLANICIE), ofertados en crédito directo; que disponen de 38 lotes con áreas entre 90 y 180 m2 y precios entre S/ 560 y S/ 730 por m2.
- Tres (03) proyectos de habilitación urbana con construcción simultánea de vivienda (LAS PRADERAS, SAN JACINTO y LAS PALMERAS), ofertados bajo el programa TECHO PROPIO; que disponen de 492 casas unifamiliares de entre 37 m2 y 43 m2 de área techada sobre lotes entre 80 m2 y 84 m2; las tres con precios de S/ 81,000.
- Tres (03) proyectos de vivienda en altura (LAS PALMERAS, PAEO DE LA ALAMEDA y SAN JOSE DE LATARCE), ofertados bajo el programa TECHO PROPIO el primero, Nuevo Crédito MIVIVIENDA el segundo y crédito hipotecario tradicional el tercero; que ofertan 1,377 dptos. de entre 72 m2 y 120 m2 de área y precios entre S/ 1,349 y S/ 2,547 por m2.
El comportamiento variado de estos tres (03) productos diferenciados (Lotes, Casas Unifamiliares y Departamentos), caracteriza la dinámica comercial de la oferta de mercado inmobiliario local , así:
- La oferta de lotes registra una media de colocaciones de 10.08 UI/mes, siendo el proyecto que mejor resultado tuvo EL OLIVAR del desarrollador CENTENARIO; que registró un ritmo de ventas de 17.45 UI/mes.
- La oferta de casas unifamiliares registra una media de colocaciones de 18.35 UI/mes, siendo el proyecto que mejor resultado tuvo LAS PRADERAS del desarrollador GRUPO TAKNA; que registró un ritmo de ventas de 23.56 UI/mes.
- La oferta de departamentos registra una media de colocaciones de 2.73 UI/mes, siendo el proyecto que mejor resultado tuvo PASEO DE LA ALAMEDA del desarrollador ALTOZANO; que registró un ritmo de ventas de 4.00 UI/mes.
En ese sentido, 0bservamos que las tipologías, rangos de precios y rangos de área preferidas para la adquisición de una solución de vivienda entre los hogares adquirientes del conglomerado Tacna es claramente la adquisición de casas unifamiliares sobre lote.
Proyectando la Demanda Efectiva de vivienda en el conglomerado Tacna al 2018 y proporcionando estos hogares demandantes efectivos de vivienda de acuerdo al estudio realizado; al NSE D (susceptibles de recibir la subvención del programa TECHO PROPIO), les correspondería una cifra de 2,303 hogares mientras que a los NSE B y C (susceptibles de recibir la subvención del BBP del NCMV), una cifra de 2,805 hogares.
La demanda insatisfecha resulta de restar a la demanda efectiva para cada programa, las unidades absorbidas registradas en el Estudio de Mercado (483 unidades TECHO PROPIO y 236 unidades por el NCMV); sin embargo, por la oferta disponible de 1,307 viviendas (745 unidades TECHO PROPIO y 562 unidades por el NCMV), la demanda a cubrir sería de 3,082 unidades (1,075 unidades TECHO PROPIO y 2,007 unidades por el NCMV).
Según lo expuesto, la oferta de vivienda social en TACNA no estaría dirigiéndose a cubrir la demanda insatisfecha del segmento social más vulnerable, verificándose una oportunidad para los desarrolladores.
