Lima es una de las ciudades con mayor exposición sísmica de la región, y para quien tiene un crédito hipotecario vigente la pregunta es inevitable: ¿sigo debiendo si mi vivienda deja de existir?

La respuesta directa es que la deuda no desaparece con el inmueble. Sin embargo, en la mayoría de los casos existe un mecanismo que evita que el propietario termine pagando por algo que ya no está.

La hipoteca es una garantía, no el préstamo

Es el punto que más se confunde. El banco no prestó ladrillos, prestó dinero. La vivienda solo actúa como garantía de ese préstamo.

Por eso, si un sismo destruye la propiedad, la obligación de pago sigue vigente ante la ley. Incluso si un edificio colapsa y el derecho de propiedad sobre los departamentos se extingue junto con la edificación, el crédito no se extingue con él, salvo que intervenga el seguro.

El seguro obligatorio: la pieza que lo cambia todo

En Perú, la regulación exige que todo inmueble hipotecado esté asegurado contra incendio y terremoto mientras dure el crédito. No es opcional.

Cuando el sismo está cubierto por la póliza y se determina pérdida total, el proceso funciona así:

1. La aseguradora evalúa el siniestro y calcula la indemnización.
2. Ese monto se destina primero a cancelar el saldo pendiente con el banco, que actúa como beneficiario preferente.
3. Si la indemnización supera la deuda, el excedente pasa directamente al propietario.

En algunos casos, la aseguradora emite dos cheques por separado: uno para el banco y otro para el dueño.

En el escenario típico de una hipoteca formal con seguro vigente, el sismo no deja al propietario debiendo un crédito por una casa que ya no existe. La póliza absorbe el golpe financiero.

El escenario de riesgo: viviendas sin seguro

El problema aparece cuando no hay seguro, o cuando el evento no queda cubierto por alguna condición contractual. En ese caso, la persona sigue obligada a pagar un crédito por un inmueble que ya no puede habitar ni vender en las mismas condiciones.

Y no es un escenario improbable: solo alrededor de 3,5 % de las viviendas en el país cuenta con seguros patrimoniales, y la mayoría de esas pólizas están atadas a créditos hipotecarios y concentradas en Lima y Callao.

Esto deja un vacío importante. Quien construyó por cuenta propia o compró al contado y no aseguró su vivienda queda sin respaldo económico ante un sismo.

Qué hacer si ocurre el siniestro

• Notifica a la aseguradora, no solo al banco. Es la aseguradora quien evalúa y paga el daño.
• Revisa las condiciones de la póliza: cobertura específica, deducibles y límites de indemnización.
• Sigue pagando las cuotas mientras se resuelve el siniestro, salvo que el banco acuerde por escrito una medida distinta.
• Si la vivienda quedó inhabitable pero no destruida, verifica si la póliza cubre reparación, alojamiento temporal y retiro de escombros.

¿Y si la causa fue una mala construcción?

Si la destrucción se debe a errores de construcción o materiales de mala calidad y ocurre dentro de los cinco años posteriores a la entrega del inmueble, el constructor puede ser responsable según el Artículo 1784 del Código Civil peruano.

En ese caso, ya no se trata solo de propietario, banco y aseguradora: se suma la responsabilidad de la empresa constructora.

Conclusión

Una hipoteca con seguro vigente no elimina el riesgo sísmico, pero lo transfiere: la carga la absorbe la póliza y no el propietario. El verdadero riesgo está en el enorme porcentaje de viviendas peruanas sin ningún seguro patrimonial.

Si compartes tu vivienda con tu pareja o familia, revisen juntos la cobertura de su póliza antes de que la necesiten.

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