¿Qué tipo de tasación necesitas?

La pregunta que la mayoría responde mal

Mucha gente cree que existe «un valor» para un activo. La realidad es distinta: el mismo inmueble, o el mismo activo mueble, como maquinaria o equipos, puede tener varios valores diferentes y correctos, según para qué se necesite. El valor para una garantía hipotecaria no es el mismo que se usa para actualizar un balance contable, ni el que exige un proceso de adquisición de cartera, ni el que calcula la municipalidad para el impuesto predial.

Entender esta diferencia no es un tecnicismo: define si un informe es aceptado por una entidad financiera, si sustenta correctamente una garantía o si resiste una auditoría. Aquí repasamos los tipos de tasación más relevantes en el mercado peruano y cuándo corresponde cada uno.

Tasación comercial: la base de cualquier decisión de valor

Es la que responde a «¿cuánto vale realmente este activo hoy?». Se calcula comparando el bien con activos similares transados recientemente en el mercado, ajustando por ubicación, características físicas, antigüedad y estado.

¿Cuándo se necesita? Para comprar, vender, negociar un precio, evaluar una inversión o actualizar el valor de un activo dentro de un portafolio.

Un punto clave para quien administra activos de terceros: el precio de oferta que aparece en un portal no equivale al valor comercial técnico. El primero es una aspiración del vendedor; el segundo es un valor sustentado con evidencia de mercado, comparables y metodología —el único que resiste una revisión posterior.

Tasación bancaria y de garantía hipotecaria: donde el rigor no es negociable

Cuando un inmueble o activo respalda un crédito, una línea o una reestructuración de deuda, la tasación deja de ser solo un cálculo de valor y se convierte en un análisis de riesgo. El informe debe evaluar, además del valor comercial:

• La posibilidad real de ejecutar y vender el bien.
• La existencia de cargas o gravámenes.
• La formalidad registral.
• La liquidez del mercado para ese tipo de activo específico.

Por eso, la entidad financiera generalmente calcula el financiamiento sobre el menor valor entre el precio de compra y la tasación, y no acepta cualquier informe: exige un perito aceptado por la entidad, normalmente inscrito en el Registro de Peritos Valuadores de la SBS (REPEV). Un informe sin ese respaldo técnico puede significar el rechazo directo de la garantía, sin importar cuán buena sea la propiedad.

Esto aplica igual para carteras de garantías: una propiedad con buen valor de mercado pero con problemas registrales puede pasar de ser una garantía sólida a una contingencia.

Valorización de activos empresariales: más allá del inmueble

No todo lo que una empresa necesita tasar es un terreno o un edificio. También se valorizan:

• Maquinaria y equipos.
• Activos muebles de operación.
• Locales comerciales en función de la renta que generan.
• Oficinas, considerando vacancia, clase del edificio y contratos vigentes.

Aquí el método de capitalización de rentas cobra especial relevancia: el valor se estima a partir del ingreso neto que el activo genera o podría generar, descontando vacancia, mantenimiento, administración e impuestos. Es el enfoque más usado para locales alquilados, edificios multifamiliares y activos que forman parte de un portafolio de inversión.

Para terrenos con potencial de desarrollo relevante en procesos de adquisición o evaluación de portafolios inmobiliarios, se aplica el método residual, que parte del valor de venta del proyecto terminado y descuenta costos, gastos financieros y utilidad esperada del desarrollador. Es un método sensible a los supuestos: un pequeño cambio en el precio de venta o en los costos puede alterar significativamente el resultado, algo que cualquier análisis de riesgo debe considerar.

Autovalúo municipal: el valor que no debe usarse fuera de su ámbito

El autovalúo es un cálculo administrativo basado en aranceles oficiales, usado exclusivamente para fines tributarios municipales. No refleja el valor de mercado y no debería usarse como referencia para decisiones de crédito, inversión o venta.

Es habitual, y perfectamente norma, que un inmueble tenga un autovalúo muy por debajo de su valor comercial real. Ambos valores son correctos: responden a objetivos distintos.

Expropiación y adquisición de predios: cuando el Estado necesita el activo

Con la expansión de proyectos de infraestructura en Lima, cada vez más carteras de activos, tanto de empresas como de particulares, se ven afectadas por procesos de expropiación. Aquí el valor no se limita al precio por metro cuadrado: la norma exige considerar también el daño emergente, el lucro cesante y, en procesos de liberación de predios en bloque, incentivos según la modalidad de adquisición.

Un informe técnico bien sustentado en este contexto puede significar una diferencia relevante en la indemnización final.

¿Qué tasación corresponde a cada necesidad?

La regla que resume todo

La tasación correcta no se elige por el tipo de activo, sino por la finalidad del informe. Un mismo inmueble o equipo puede requerir un enfoque distinto según si el objetivo es respaldar un crédito, sustentar un balance, adquirir un predio o resolver una controversia  y un informe con metodología insuficiente puede significar el rechazo de una garantía o una contingencia en una auditoría.

Como peritos tasadores certificados por la SBS, en Layseca Asociados desarrollamos informes técnicos que cumplen los estándares exigidos por entidades financieras y empresas para respaldar créditos, garantías y activos de portafolio.

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