Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú: qué es, qué regula y cómo se aplica (RM 172-2016-VIVIENDA)
Si alguna vez te preguntaste quién decide cuánto vale un terreno, un departamento o incluso una fábrica, la respuesta tiene nombre propio: el Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT). Es la norma peruana que fija las reglas del juego para tasar bienes, y entenderla te ayuda a leer un informe de tasación con otros ojos, ya seas propietario, comprador, inversionista o profesional del sector inmobiliario.
En esta guía te explicamos, en lenguaje simple, qué es el RNT, a quién se aplica, cómo se estructura y cómo se calcula el valor de un inmueble según el reglamento.
¿Qué es el Reglamento Nacional de Tasaciones?
El RNT fue aprobado por la Resolución Ministerial N.° 172-2016-VIVIENDA, del 19 de julio de 2016, y publicado en el diario oficial El Peruano el 23 de julio de ese año. Su objetivo es establecer los criterios, métodos y procedimientos técnicos para tasar bienes inmuebles, muebles e intangibles.
El reglamento consta de 10 títulos, 208 artículos y 2 anexos, y reemplazó al reglamento anterior, aprobado en 2007 (RM 126-2007-VIVIENDA).
La base legal es clara: la Ley 30156 le asigna al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento la función exclusiva de normar, aprobar y efectuar tasaciones.
¿A quién se aplica? Un detalle que casi nadie aclara
El RNT es de alcance nacional, pero su aplicación es obligatoria para las tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten entidades y empresas estatales, sean de derecho público o de derecho privado.
En otras palabras: no toda tasación entre particulares debe seguir el reglamento al pie de la letra. Aun así, el RNT es la referencia técnica más importante del país, y muchos peritos lo usan como base de su trabajo.
Los dos tipos de tasación: reglamentaria y comercial
Una de las ideas más útiles del reglamento es que distingue dos tipos de tasación.
Tasación reglamentaria. Usa valores oficiales: los Valores Arancelarios de Terrenos y los Valores Unitarios Oficiales de Edificación, aprobados por el Ministerio de Vivienda. Es un valor «de tabla», predecible y estandarizado.
Tasación comercial. Usa valores del libre mercado. El perito analiza el comportamiento real de la oferta y la demanda con métodos directos e indirectos, siempre debidamente sustentados.
Por eso dos tasaciones del mismo inmueble pueden dar cifras distintas: responden a preguntas distintas.
Conceptos clave que debes conocer
- Perito tasador: profesional colegiado que, por sus estudios y experiencia, está capacitado para tasar un bien. Debe acreditar experiencia en tasaciones.
- Valor comercial: el que resulta de estudiar el mercado de bienes similares (o homogeneizados) a la fecha de tasación.
- Valor de realización: el valor estimado de venta cuando hay que vender en el menor tiempo posible. Parte del valor comercial y descuenta costos y gastos. El perito debe justificar el factor que aplica.
- Valor de reposición: el valor de un bien similar nuevo, afectado por la depreciación.
Cómo está organizado el reglamento
El RNT cubre desde una casa hasta una empresa completa. Estos son los títulos que revisamos:
Título | Tema |
|---|---|
I | Disposiciones generales: objeto, ámbito y definiciones |
II | Tasación de predios urbanos |
III | Predios rústicos, eriazos y otros bienes agropecuarios |
IV | Servidumbres y usufructos |
V | Bienes muebles: maquinaria, vehículos, equipos, enseres y chatarra |
VI | Propiedades empresariales: empresas en marcha, activos intangibles y otros |
Los títulos VII al X completan el reglamento. Te recomendamos consultarlos directamente en la norma publicada.
Cómo se tasa un predio urbano, paso a paso
El Título II es el que más interesa a propietarios y compradores. Estas son sus ideas principales.
1. El informe técnico de tasación. Debe incluir una memoria descriptiva (quién solicita, situación registral, ubicación, zonificación, áreas, linderos, descripción, servidumbres y gravámenes), la tasación propiamente dicha y anexos, como el registro fotográfico.
2. Valor del terreno. En la tasación comercial, el perito identifica por lo menos tres muestras similares u homologadas en la zona y calcula un valor unitario por metro cuadrado.
3. Valor de la edificación. Se parte del valor similar nuevo y se resta la depreciación, que depende de la antigüedad y del estado de conservación. La fórmula es simple:
Valor de la edificación = Valor similar nuevo − Depreciación
El reglamento califica el estado de conservación en cinco niveles: muy bueno, bueno, regular, malo y muy malo.
4. Valor total del predio. Es la suma del valor del terreno y el valor de la edificación. En tasaciones comerciales, el perito puede añadir un factor de incremento o pérdida de valor por características especiales, siempre justificándolo.
¿Y si es un departamento? Cuando el inmueble está en régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, el terreno matriz se reparte de forma proporcional entre las unidades. Si no hay información sobre las áreas comunes, estas se calculan con el 15% del valor de la edificación de uso exclusivo.
Más allá de casas y departamentos
El RNT también regula:
- Predios rústicos y eriazos: clasifica las tierras según su capacidad de uso mayor y considera plantaciones, especies forestales, ganado y otros bienes agropecuarios.
- Servidumbres y usufructos: con método directo y fórmulas de renta.
- Maquinaria y bienes muebles: con valor similar nuevo, depreciación, obsolescencia tecnológica y grado de operatividad.
- Empresas: incluye bienes tangibles e intangibles, y la tasación de empresas en marcha.
